注册 登录  
 加关注
   显示下一条  |  关闭
温馨提示!由于新浪微博认证机制调整,您的新浪微博帐号绑定已过期,请重新绑定!立即重新绑定新浪微博》  |  关闭

zwzbq

与智者同行

 
 
 

日志

 
 

8年不曾见 为什么上海房租一降再降?  

2017-05-25 20:04:03|  分类: 房地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

  下载LOFTER 我的照片书  |
       在一线城市打拼、立足从来就不是容易的事。虽然大城市就业机会多,但高昂的房价让外来人员难以拥有稳定的住所,很多人不得不选择租房,时不时面临房东涨价,被迫搬家的窘境,因此很难找到归宿感。

     以上海主城区为例,一室一厅的房子租金在5000元左右都很正常。因此,收入不高的家庭不得不另寻住处。比如,5月22日,解放日报就报道了蔡燕梅一家三口人,居住在唐家塔9.2平方米空间里长达27个年头。

  面临住房难题的不仅仅有视频中这类低收入人群,连海归这样的高端人才也不例外。此前,每日经济新闻就报道过一位归国留学生李女士在上海的租房记。

  李女士告诉记者,自己最开始租的房子在第二年涨价10%,第三年又涨10%。房东都没有跟她商议过。

  很快,房租涨到了我的承受范围之外。我就答应一位同学邀请我下半年一起合租的建议。在国外,我是很排斥合租的,但现在已经别无选择了。

  但是,从最近几个月开始,上海的租房市场出现了8年来未有的变化——房租下跌了!

  房子卖不出去,不如降价出租

  上海房屋租赁指数办公室数据显示,2017年4年,上海房屋租赁指数环比下跌0.23%。其实,在2016年12月份,上海房屋租赁指数就环比下降0.13%,而这也是在上海房租连续增长90个月以后首次出现下跌,上一次出现下跌还是在2008年10月~2009年5月,而当时正处于全球金融危机期间。此外,在2017年1月份,租赁指数也环比下降了0.23%。

  

▲图片来源:中信建投证券分析师陈慎《怎么看待上海二手房屋租金下跌》

  也就是说,最近5个月中,有3个月上海房租都发生了下跌。据21世纪经济报道,上海并非个案,北、上、广、深四个一线城市的租金都在持续下降,而且都是金融危机以来首次。有业内人士指出,因为这种情形已经将近十年没有出现了,一旦房租持续下跌,对于房价的影响也会更直接。

  中信建投证券分析师陈慎在一份报告中称,上海的租金涨幅在一线城市中一枝独秀,根据中原二手住宅租金指数横向对比,2010年初至今,上海房租增长92%,而北深广仅为51%、54%和55%。不过有趣的是,虽然房租涨幅迅猛,但是租金回报率近年来却持续下降,2017年4月租金回报率仅为1.56%,略高于北京深圳,低于广州。

  

▲图片来源:中信建投证券分析师陈慎《怎么看待上海二手房屋租金下跌》

  说到租房市场,就不能不想到二手房买卖市场。

  有专家向21世纪经济报道表示:

  调控政策加码后,原先打算出售的房屋转而出租,而原先打算买房的人也延长了租期,但是供应量增大后,价格也具有了浮动的空间。降价几百块不值什么,因为相比于空租期一个月的损失,房东愿意主动降价。

  今年4月份,中原地产二手住宅租赁共成交1197套,环比下滑20.89%。成交冻结下越来越多的房屋转售为租。中原地产的挂牌数据显示,去年年底至今年年初,在楼市调控新政加强后,“由售转租”的情况大幅度增加,占据挂牌量的一成以上。

  中信建投证券分析师陈慎分析称,2015年以来,由于房地产市场火热,导致相当比例房东将原本出租的房源出售,使得租房源减少,这也是2015年以来上海房租迅速上涨的主要原因。但是这点在2016年开始逆转,由于2016年3月份以及四季度的连续政策,导致上海二手房市场交易明显降温,交易周期延长,使得卖家要么选择适度降价销售,要么选择延长挂牌时间,而其中相当比例卖家选择在周期中由售转租。另一方面,2015年至2016年二手房交易创下新高,考虑交易环节的滞后性,这些房源中投资属性的房源也逐步在2016年下半年开始进入市场,进一步强化了供给。

  外来人口持续流出,租房需求少了

  除了由售转租之外,外来人口的流出也是导致房租价格下跌的另一个原因。

  每经小编在2015年和2016年上海市国民经济和社会发展统计公报中发现,2015年,上海有15万外来常住人口净流出。2016年,又有1.4万外来常住人口净流出。可见,这一趋势仍在持续。

  

▲图片来源:中信建投证券分析师陈慎《怎么看待上海二手房屋租金下跌》

  据中国网报道,今年4月上海房租下跌与租赁市场新增需求收缩有关。一季度上海新增就业岗位数量同比减少5%,其中外省市人口初次来沪就业者减少,新增租赁需求不旺。

  陈慎根据上海市统计局每年发布的统计公报分析称,2011年,上海新增岗位为64.16万个,而2016年已降至59.93万个。2017年一季度,上海新增岗位为16.73万个,比去年同期下降0.88万个。而且从新增就业岗位的结构来看,随着经济结构的转型升级,第三产业就业岗位不断增加。

  上海统计局的统计年鉴数据显示,上海各行业总计从业人员从2013年的1368.91万人降至2015年的1361.51万人。其中,第二产业从业人员为479.22万人,到2015年降至459.74万人。第三产业则从839.04万人攀升至855.76万人,两年间增加了16.62万人。这意味着以前低端第二产业从业人员如果不能适应岗位要求的变化,可能就面临失业的困境,被迫流出上海。

  来源:每日经济新闻综合 21世纪经济报道、中信建投分析师陈慎 中国网、解放日报等

-------------------------------------------

上海十年来首现租金下跌: 一线房地产投资逻辑生变

 唐韶葵 

          上海房租出现了自金融危机以来的首次下跌。上海房屋租赁指数办公室的数据显示,上海房租结束了该指数连续90个月的上涨行情,从今年1月开始延续了下跌的态势。

  根据今年4月份中原(上海)租金指数月报显示,4月中原(上海)租金指数为238.2点,环比小幅下滑1.09%,同比下滑4.38%,环比、同比跌幅均有所扩大,全市租金均价77.7元/平方米/月。

  成交冻结,业主开始转售为租,据太平洋房屋闵行区域方面透露,该区域门店转售为租的客户最高达到30%。但“租金稳定、稍微下浮”。与此同时,上海近两年来拆违力度加大,回流二三线城市人数增加,导致租房需求减少。上海房租增速拐点首次领先房价拐点。

  “房价暴涨缺乏基本面支撑,是造成这一局面的最直接原因。”一名金融界人士表示,当房价盲目过高时,租金无法跟涨,从而发出警告信号;反过来,经济的持续发展将为租金上涨提供支持,那些有基本面支持的房产将最先止跌甚至上升。

  萎缩的二手房交易

  中指院数据显示,上海二手房交易从去年下半年开始萎缩。今年1月份跌入低谷,成交仅76.9万平方米。

  4月份,中原二手住宅租赁共成交1197套,环比下滑20.89%。二手房交易萎缩明显,尽管萎缩的这部分供应量和成交量,并不一定都转入租赁市场,4月各区域市场需求量季节性回落,大部分区域租赁房源供大于求,带动租金小幅下行。

  以杨浦为例,房源空置率比较高,大量房源成交周期维持在1个月以上,租金下滑较为明显。一房租金由3500元/月下滑到3200元/月左右,两房租金由6000元/月下滑到5300-5500元/月之间,三房租金由8500元/月下滑到7500-7800元/月之间。

  另一方面,随着金融或虚拟资产膨胀、挤压实体利润的大环境正在调整,资产估值在下降。当前的租金下行只是推动楼市漫长价值回归之路的第一环。

  上述金融界人士预测,房租下跌或对房价有一个影响路径:租金下跌初期,租金收益率被动进一步下行,随后房价进入横盘或阴跌(政府控制得好的话);再回稳至一个相对合理的水平。

  一线城市现端倪

  实际上,上海并非个案,北、上、广、深四个一线城市的租金都在持续下降,而且都是金融危机以来首次。

  据第三方机构测算,一线城市租金回报率已经降至1.5%左右,北京甚至跌破了1.5%。目前还处在第一个阶段,即租金下跌、房价横盘以及租金收益率下行的阶段,楼市成交冻结对租金的影响将持续显现。

  今年以来的5个月,上海二手房租金已经出现3次环比下跌的情形。尽管跌幅都在0.2%甚至更小,但是业内人士指出,因为这种情形已经将近十年没有出现了,一旦房租持续下跌,对于房价的影响也会更直接。

  成交冻结下越来越多的房屋转售为租。中原地产的挂牌数据显示,去年年底至今年年初,在楼市调控新政加强后,“由售转租”的情况大幅度增加,占据挂牌量的一成以上。

  “调控政策加码后,原先打算出售的房屋转而出租,而原先打算买房的人也延长了租期,但是供应量增大后,价格也具有了浮动的空间。”卢文曦继续称:“降价几百块不值什么,因为相比于空租期一个月的损失,房东愿意主动降价。”

  上述金融界人士认为,转售为租只是一个表面原因,深层次原因在于本轮地产牛市缺乏基本面的支撑。相较于交易价格存在的金融或者投资属性,二手房租金的价格能够更加市场化地体现一个城市的基本面:包括收入水平、物价水平等。

  可以肯定的是,作为投资品的住宅正在弱化居住属性,更多的是交易和金融属性,加之国内楼市的非市场化,其结果是房价脱离基本面暴涨,泡沫叠加。然而,租金却是在市场化体系内的,租房者无力跟上投机客的步伐,自然会选择离开一线城市,而房子租不出去时,大部分业主都会选择降价。????


  评论这张
 
阅读(10)| 评论(0)
推荐 转载

历史上的今天

在LOFTER的更多文章

评论

<#--最新日志,群博日志--> <#--推荐日志--> <#--引用记录--> <#--博主推荐--> <#--随机阅读--> <#--首页推荐--> <#--历史上的今天--> <#--被推荐日志--> <#--上一篇,下一篇--> <#-- 热度 --> <#-- 网易新闻广告 --> <#--右边模块结构--> <#--评论模块结构--> <#--引用模块结构--> <#--博主发起的投票-->
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

页脚

网易公司版权所有 ©1997-2017