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2017年里房价将会暴跌的五大因由!(2017.1.11)  

2017-02-08 16:04:17|  分类: 房地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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作者: 微博头条 

中国房价一直是经济学界争论最多的话题,谢国忠和任志强都因房地产而成名,只不过一个看空,一个看多。近年房价上涨谢国忠已不见踪影,而任志强却越发嚣张!

多年来中国房价似乎陷入了一个只涨不跌,越调控越上涨的怪圈。但不可否认,随着今年一二线城市房价的疯狂上涨,当前的房价已经积累了不小的泡沫。三十年河东、三十年河西,世上没有只涨不跌的东西。当年炒到几百万一只的藏獒现在就是一条普通的狗,当年炒到天上的红木家具也归于平静,也许明年房价跌下来,谢国忠又会重新受到热捧。

随着中央房地产调控的升级、美联储启动加息、国内人口红利消失等因素,笔者认为2017年房价没有不跌的道理。

一、政策全面收紧


国庆节以来,北上广深等一二线城市发布了密集的调控政策,本轮调控范围之广、政策之严成为历史最强。在12月16日闭幕的中央经济工作会议明确了2017年中国楼市发展方向,强调坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”的定位,综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段,加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制,既抑制房地产泡沫,又防止出现大起大落。

中央经济工作会议过后,多位政府官员发声,指导房地产调控。北京市委书记郭金龙12月24日称,必须坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”这个定位,要清醒看到,房价已经过高,积累了风险,而且增加了社会焦虑,也是对城市可持续发展与和谐稳定的巨大挑战,坚决保持房价平稳。北京市长蔡奇近期强调,要精准发力,坚决抑制投资投机行为,加大普通商品住房供给力度,确保明年房价环比不增长。近期中央层面多次重申房地产调控的要求,进一步表现出房地产调控的紧迫性。在过去历次调控后,房地产市场都出现了回调,在这轮史上最强的调控政策下,2017年房价还会涨吗?

二、美联储加息、国内人民币加速流出

美联储在12月份加息0.25%,美国利率升至0.5%~0.75%,和中国一年期定期存款利率的差距缩小到0.75%,美元对新兴市场的资金吸引力大大增强。在美联储加息后,虽然中国央行没有加息但国内实际利率已经飙升,上海银行间同业拆放利率和国债逆回购利率近期都大幅攀升,流动性异常紧张。

今年房价大涨很大程度上由过度宽松的货币政策造成的,民众对购买力贬值的恐惧导致持币意愿降低,导致买房保值。而美联储加息的到来意味着全球货币政策全面收紧的开始,明年国内货币政策只会收紧不会放松,房价已经失去了上涨的最大动力。

在美元升值、人民币贬值预期下,11月份国内外汇储备大降691亿美元,外汇储备下滑至3万亿美元附近。随着明年新的5万美元换汇额度到来,人民币将有更强的贬值预期,而贬值预期又将导致资金持有人民币资产的意愿降低。甚至不排除中国被动加息抑制资金外流,一旦加息房价还会涨吗?

三、房地产待售面积创出新高

2016年一二线城市房价大涨,一二线城市库存告急,但广大的三四线城市库存依然高企。就全国而言,房地产库存有所下降但总量依然很高。10月底广义地产库存39.1亿平米,对应存销比为2.54年,较过去两年有所回落,但依然较高,房地产去库存之路依然漫长,明年房价不会飞,而会降落。

四、居民加杠杆已到极限

2016年国内经济并没有亮眼的表现,火爆地产销售的背后,一方面是房价上涨导致的投机性需求,另一方面是民众对购买力下降的担心导致的避险需求。2013年居民购房杠杆率仅为21%,2016年9月居民购房杠杆率已高达47%。2016年前三季度,居民购房杠杆加速提升了17%,目前已经接近一半的杠杆水平。从居民买房的贷款杠杆率来看,2016年的贷款占比已经超过50%,已经低于美国金融危机之前07年时平均50%的首付比例。

2017年,居民购房继续加杠杆买房几乎没有可能,没有资金推动的房价还会涨?

五、人口红利消失、老龄化加重

按照国际标准,老龄化社会是指一个国家或地区60岁以上老年人口占人口总数的10%,或65岁以上老年人口占人口总数的7%。按照此标准,中国已经于2001年进入老龄化社会。15-59岁、15-64岁的劳动年龄人口在2012、2016年第一次出现下降,意味着中国人口红利逐渐消失。老龄化对房价的一个最大的影响就是对房子需求降低,这个重大转变未来几年必将深刻地影响国内房地产市场,也许今年的大涨以后再也见不到了。

股票里有一个现象,当周围人都在谈论股票的时候,离股市下跌就不远了。楼市也是一样的道理, 2017年的房价我们拭目以待!



美国WTI愿油从四小时走势图来看,油价延续了周一跌势进一步走低,并进一步跌破了51美元一线,目前靠近50.5美元支撑暂时止跌,同时该点位于下轨附近,阻力可以先看51.5美元附近,破位料能回到52美元上方。从指标来看,K线沿着布林带下轨下行,布林带通道张口,附图MACD指标快慢线持续下行,不过目前走至相对低位,且绿色动能柱有所缩量。综合来看,目前油价短线上存在反弹动能,亚盘时段预计油价会温和走高,建议回落做多。


笔者天意解盘(微信SOS9418)是金融投资分析师,从事金融行业多年,研究国际局势和热点事件。金融领域博大精深,每天行情波折不断,我所能做的就是用我多年的研究经验,给大家帮助。

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