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残剑 : 看你还敢不敢继续炒房!三年之后房子你还能卖给谁?(2017.2.13)  

2017-02-15 10:32:42|  分类: 房地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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这是一个大家都容易忽视的问题,但对于房产投资人来说,是必须要面对的。


这是屡次强调的一个问题:在买房之初必须要考虑到以后的卖房,也就是说将来的变现,如果不能变现,再大的升值都与你无关,如果不能轻易变现,你就会为找到一个接盘者而耗时半年乃至一年之久。


现在买进,相对于年初或者三个月前,应该是在高位,如果未来三年内不再上涨或者缓涨,我们就相当于炒到了山顶或次山顶,然后在上边站岗放哨,就如同2013年下半年冲进去的那一拨客户一样,在2013年下半年——2016年上半年,苦苦站了三年岗,要不是今年下半年的房价暴涨让他们得以解套,真不知道他们什么时候才能解脱。


在市场疯狂的时候,有一类人更加疯狂,指的就是散户,我身边现在杀进去的房投大佬几乎很少再见了,相反,那些前些年一直观望的刚需客户则信心满满的杀了进去,这不能不让人警惕。


这个时候,任何利好都会被无限放大,如地王、如供求、如自贸区等等,但这些在市场不好的时候,则如空气一样轻飘,不会被人重视,因此,现在的任何利好引起的房价暴涨都可能在将来的某一天消退,到那时,路归路、桥归桥,一切水落石出,我们还会觉得现在的种种利好是真的利好吗?


下面就让我们分析一下三年之后,到那时,看看你的房子卖给谁?


三年之后,按照最快速计算,就是我们买的房子基本交房并办理了房产证可以正常上市交易了,如果说现在的大部分都是炒房客,到那时应该大部分都该抛售房子,在二手房市场,你的卖房竞争对手可谓众多,到时候你能轻易地找到下家吗?这一点,尤其是那些郊区盘的客户可以面壁好好思考思考,可别到了该变现的时候傻眼了。


三年时间太长,任何政策上的变动都可能出现,如二套房首付60%以上,首套房30%以上,然后利率再次提高到7以上,如营业税2年减免改为5年减免,如个人所得税按照差额的20%征收,如增值税按照商业地产的30%或60%征收,如此,你的二手房交易税费一项就可能达到35%左右,这还不算后期的房地产税等持有环节的税费征收等,更要命的是再来一次严厉限购。


此外,房价暴涨之后,政府必然会释放更多的土地来增加供给,以此来改变未来市场预期,但如此一来,又会导致未来两三年内土地供应大增,未来的一手房投放量大幅增加,到那个时候,就不再是现在的供不应求,而是供大于求,到那时,你的二手房还能是个香饽饽吗?


看看,提高税费和限购,会减少未来的市场需求,提高税费会提高未来的交易成本,如此一来,如果你的房价上涨50%左右,算上三年的月供支出,你基本挣不到钱,如果上涨一倍,可以挣一点钱,但在变现的时候也会面临客户稀少的问题,再加上未来三年供应增加,供求关系就会逆转,到那时,你再变现,还会像现在这么好变吗?


如果你在08年、09年卖过房,或者说你在2011、2012、2014、2015这四年卖过二手房,你就会知道,当市场不好或政策限制的时候,你想把升值的房产变现并不容易,有时候需要半年,有时候需要一年,有时候需要更长时间,这对于那些急需要钱的投资者来说简直是一种煎熬。


事实上,在2006年到2016年这10年间,真正容易出手变现的时间只有三次,第一次是2010年上半年,2013年的下半年,还有就是2016年的下半年,除此之外,都不容易变现,即使能变现也是以牺牲巨大利润为代价的。


很多人,都想在房产投资上挣到钱,但我可以明确的告诉你,能在房产投资上挣到钱的不足5%,和炒股一样,大多数都成了垫脚石,只有塔尖上的少数人能够挣到大钱,而且可以全身而退,而这一批人很早以前都扫货进场了,现在都已经隐退或正在悄悄地出货,按照他们的话说,现在是最佳的变现时间,而不是最佳的进场时机。


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