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寒冬降临!深圳楼市突现惊人一幕 (2017.2.11)  

2017-02-12 17:08:11|  分类: 房地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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来源:财经韬略(ID:tttmoney8)

作者:韬略哥

近日,深圳市规划和国土资源委员会在其官网上公布了2017年1月的新房成交数据,几乎让所有的人大吃一惊!


数据显示,1月份深圳这个实际生活着大约2000万人口的城市,只成交了1652套新房。跟上月相比下降了23.6%,跟去年同期相比下降了69.7%!最令人震撼的是:1月份,福田区只成交了1套新房。


寒冬降临!深圳楼市突现惊人一幕 (2017.2.11) - zwzbq - zwzbq

 


上图是深圳规土委公布的福田区新房成交截屏,我们可以看到,深圳的这个“首善之区”(市委市政府所在地)只成交了1套新房,面积是228.07平方米,单价是每平米10.65万人民币。

 

数据还显示,福田区的新房库存是1249套。事实上,目前福田区只有三四个新盘在售,这个区已经没有什么土地了。但按照1月份的销量,福田区的“去化周期”将非常漫长。

毫无疑问,跟牛市里动辄四五千套的月成交量相比,深圳楼市目前的确是入冬了,而且寒气逼人。

 

寒冬降临!深圳楼市突现惊人一幕 (2017.2.11) - zwzbq - zwzbq

 

上图是深圳过去12个月的新房均价和成交量走势图。我们可以看出,去年3月25日深圳出台楼市新政和实施“4月加税”之后,楼市成交量就出现明显下滑。去年10月,在出台第二轮新政的时候,曾出现了抢政策节点的现象,成交出现了一波反弹。随后,成交量节节下滑。

 

虽然成交量下滑非常快,但深圳新房均价却基本上没有跌,呈现高位横盘的走势。其实这也很好理解,新盘事实上是“做市商制”,有开发商护盘,轻易不会降价。但二手房就不同,深圳最近二手房成交价格已经出现了松动。

 

其实不仅深圳如此,北京等多个热点城市在1月份都出现了成交量下滑。以北京为例,新建商品住宅1月签约2477套,环比下滑了23.8%;二手住宅共签约12860套,环比下滑了28.9%。

 

春节过后,房价依然坚挺的几个城市,比如北京、广州都减少了房贷折扣的力度,普遍从最低85折上调到了9折。据今天的《天津日报》报道,天津也动手了:

 


截至2月10日,招商银行、中信银行、浦发银行等均由原来的85折左右上调至9折,光大银行和兴业银行等上调至95折。“之前一直延续的85折优惠现在只有极个别银行能提供了,首套房贷9折几乎成了主旋律”,

 

首套房贷利率收紧无疑增加了购房成本,以商贷200万、期限20年来算,从原来的首套房贷利率4.14%变为9折即4.41%后,购房者每月需多支付290元

 

首套房贷优惠减少,事实上等于提高了房贷利率。这是央行在货币市场上加息之后,房贷市场做出的很自然的反应。当然,首先实施这个政策都是房价环比仍然比较坚挺的城市。

 

按照中央的要求:新房价格环比必须下降!但地方政府担心政策过猛导致楼市暴跌,一般采取“挤牙膏”式的调控措施,分步实施调控措施,不断加大力度,以避免楼市的大起大落。

 

也就是说,高位横盘、略有下跌,这才是政府想要的效果。上涨当然不允许,但价格暴跌也不希望看到。能暴跌的,只有成交量而已。

 

所以,2017年的热点城市楼市,在价格上一定是“鸟笼行情”。但成交量的大幅波动难以避免。深圳楼市是率先调整的,也率先入冬。接下来,天津、广州、北京这些城市也会成交量暴跌,慢慢进入冬天。在这个冬天里,买卖双方将陷入僵持阶段。楼市的全面回暖,至少要等到2018年3月以后,也就是政府换届完成之后。


率先入冬的深圳楼市,或许会率先回暖。而回暖,首先表现在成交量上,其次才是价格。

 

最后再给大家看一张1月份深圳南山区的新房成交记录:



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一共成交量174套新房,均价是每平米11.94万元,其中还包括了相当一批小户型。这向我们传递出一个重要信息:成交量暴跌中的深圳楼市,骨子里依然坚挺。这恐怕是大多数热点城市的基本状况吧。


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