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2017年,"一线房价永远涨"神话或被打破 (2017-01-04 )  

2017-01-05 10:52:23|  分类: 数据 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房价涨幅远超经济名义增速,就会带来泡沫

  2016年末的政治局会议定调“房子是用来住的,不是用来炒的”,其实是讲述了一个非常朴素的道理:房价应该反映的是真实的居住需求,反映经济增长带来的居民支付能力变化,而不应该由货币来决定。

  从美国过去50年的历史数据来看,房价每年的平均涨幅约为6%,与GDP名义增速基本相当,这意味着从长期看房价反映的是经济和物价的变化。

  但是从中国来看,2016年一线城市平均30%的房价涨幅,远超当期的经济名义增速。而且不仅是过去1年,过去10年的一线城市房价涨幅只与货币增速一致,远高于同期经济名义增速,说明中国的房价已经脱离了经济基本面,只反映货币的变化。

  怎么界定房地产泡沫的严重性?核心是杠杆率,有没有大规模加杠杆买房。

  2016年的地产繁荣和过去几轮的主要区别,就在于大规模的借钱买房。央行公布16年前三季度新增个人购房贷款3.75万亿,全年有望超过5万亿。考虑到央行公布的个人购房贷款不包括房地产抵押消费贷款,从个人新增中长期贷款角度看全年有望达到6万亿。此外还有约2万亿的新增公积金贷款。因而2016年的新增个人房贷约8万亿,占16万亿地产销售金额的约50%。相比之下,2015年的个人新增中长期贷款仅为3万亿,再加上1万亿的公积金贷款,2015年的个人房贷约4万亿,占13万亿地产销售金额的约30%。

  这意味着,在2015年以前中国人买房普遍只有不到3成贷款,7成以上是首付。而在2016年,中国人买房一半靠贷款,而首付只有一半。而我们统计了美国次贷危机以前的2007年,平均首付比例也在50%。

  因此,从全球经验来看,平均首付比例降到50%其实是个比较危险的比例,意味着2016年买房平均加了一倍的杠杆。

  很多人说美国次贷危机的爆发源于零首付,所以美国当时买房都是零首付,这是巨大的误解。因为美国的二手房市场是一手房的5倍左右,美国2007年的住房自有率高达70%,绝大多数人已经拥有了住房,在二手房市场交易的主要是置换需求,因而卖了房是有钱付足额首付的。而中国目前依然以一手房市场为主,全国一手房交易额是二手房的2倍左右,如果不是置换需求,在高房价的背景下首套房的首付能力是有限的。


人口红利结束以后,地产大周期就到拐点了。

  纵观所有国家的房地产市场发展,都和人口结构高度相关,因为房地产是典型的年轻型消费品,大家在年轻的时候需要买好房住好车,所以会拉动地产和汽车消费,因而所有国家在人口红利的时期都会经历地产和汽车的大发展,同时也是工业化的最好时代。

  但是当人口老龄化以后,对老人而言唯一的目标是活得更长,因而消费必然会转向医疗和养老,同时地产和汽车的消费会长期下降,工业化将走到尾声,而为工业配套的生产性服务业和医疗为代表的生活性服务业将全面崛起。

  中国人口红利的拐点发生在2011年,当年15-59岁的人口达到9.4亿的最高点。因而从人口结构而言,2009-2010年的地产市场尚有人口结构支撑,2012-2013年的地产繁荣从人口角度看已经是到了周期尾声,而2016年的地产繁荣从人口结构角度看就是地产泡沫。


 如果房价不涨,大家不卖房子,其实钱就跑不了了

  反过来讲,只要把房地产泡沫抑制住,只要房子的钱跑不掉了,其实钱就跑不了了。我最近和一个同期入行的老同事聊天,大家发现即便是在相对高收入的金融行业干了十几年,考虑到高税率,以及投资的金融资产常年低回报率,靠工作其实没怎么赚钱,而这么多年赚的最多的都是房子。然后大家仔细核计了一下,发现其实自己除了有房子,其实别的就没剩什么钱了。

  所以,作为中国的老百姓,其实大家除了房子,别的真的没有啥钱,如果房价回落,大家房子不想卖了,其实就没钱了,资金外流也就止住了。


只要严控投机性房贷,房价就涨不动!

  但是对于地产调控,市场有着很大的分歧,一种观点认为从历史来看,对房价的调控就没有成功过,所以这一次也不会有效。

  但是在我们看来,本轮地产调控与以往的本质区别,在于供需的结构都发生了变化。

  大家一直说一线城市的土地供给少,指的是由于城市供地面积下降,所以一手房的供给少。但是由于一手房不断入市,目前一线城市的二手房交易量普遍是一手房的两倍以上,所以考虑存量房以后的供给并不少,考虑存量房以后的供给结构已经和以前发生了巨大的变化。

  其次就是需求,以前房价低的时候,大家买房主要靠收入和储蓄,平均都是7成以上的首付,贷款比例很低,所以政府对需求的调控很难奏效。但是2016年房价大涨,大家买房主要靠贷款,不贷款根本买不起,平均是一半的贷款比例,所以政府对需求的调控就开始有效。

  按照目前一线城市而言,普通家庭的平均月工资就在2-3万左右,目前贷款100万的月供在5000元左右,这意味着大家贷款500万也就需要2.5万的月工资,因此只要月薪达到3万,就有贷款500万的勇气。但是要一口气拿出哪怕200万的现金,其实都需要工作十年,是拿不出来的。而深圳和上海目前都是二套房首付比例70%,而且认房又认贷,其实意味着很多人都买不起,房价也就涨不动了。

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