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从万科到万达,最终却可能在转型使命上殊途同归  

2017-01-18 10:03:19|  分类: 房地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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 每经评论员傅克友

  1月12日,万科股权之争初步落下帷幕,市场普遍认为万科董事长王石在这场旷日持久的争夺中笑到了最后;同一个周末,万达集团董事长王健林在公司的年会上宣布,万达集团服务业收入占比55%,历史上首次超过地产,对此市场纷纷议论,认为万达在转型之旅中已经笑傲江湖。

  从万科到万达,中国两个标志性的房地产企业,经历了不同的起承转合,最终却可能在转型使命上殊途同归。王石为什么能笑到最后?答案也许就在王健林那里。

  很多人相信,在此前的万科股权之争当中,董明珠是拯救王石的“白衣骑士”,因为正是董明珠,义正辞严地痛斥门口的野蛮人:“如果破坏中国制造业,他们会成为罪人。”而后,有了证监会主席刘士余发表罕见的严厉讲话,痛斥某些野蛮收购是“害人精”。紧接着,保监会又宣布派驻检查组进驻前海人寿等两公司,相关公司的万能险新业务也被暂停。至此,各路资本玩家看上去似乎纷纷俯首称臣。

  故事的发展脉络,很大程度上可以看作虚拟经济与实体经济之争。房地产本来应该是实体经济的一部分,而资产泡沫化又让房地产市场陷入虚拟经济的泥沼。万能险这样的高杠杆资金进场,令其中资本的“脱实入虚”现象更加严重。监管部门一声断喝,正体现出迫使资本“脱虚向实”,并体现出去杠杆防风险的政策方向。

  当资本市场自身的机制出现失灵,不能很好地实现资源的优化配置之时,便需要“有形之手”及时纠偏。对于中国这样一个市场机制本来就并不完善的资本市场来说更是如此。因此,监管部门的出手,倒也不能简单看成是对万科的“护犊情深”。

  然而,故事并没有到此为止。后来众所周知的结局是,华润集团将所持有的万科15.3%的股权,以372亿元的价格转让给深圳地铁;另一方面,恒大发布公告,表示无意进一步收购万科股份;宝能也在其官网发布声明:将作为财务投资者支持万科。

  华润的退出,有人解读为在房地产调控政策之下,楼市拐点已现,央企想要择机退出房地产市场。但这一点很难解释清楚深圳地铁接盘的逻辑。值得关注的是,万科宣布,今后将和深圳地铁一道,努力实践“轨道+物业”发展模式,加快向“城市配套服务商”转型。

  或许只有到这一步,才能看清整个故事的来龙去脉和内在逻辑:当中国房地产市场走过黄金时期,像万科这样的巨无霸房企面临着艰难的转型。华润的退出,深圳地铁的接手,可以看成是具有标志意义的某种交接仪式。为什么宝能最后退居“财务投资者”?因为这些来源于虚拟经济中的杠杆资金,虽然足以在二级市场上兴风作浪,但资本逐利的本性让它更看重的是“挣快钱”,更想得到的是短期的回报,这也就决定了它很难担负起企业转型的使命。

  这大概才是王石能够笑到最后的理由。不是说王石这一个体有多么重要,而是万科的转型需要深圳地铁这样一个来自实体经济的合作伙伴。

  王健林的万达已经先人一步,完成了一个房地产企业的华丽转身。尽管2016年可以被当做中国房地产历史上最好的年景之一,三家突破3000亿元销售规模的房企中却没有万达,王健林对此也并不眼红,反而为万达的提前转型而庆幸。

  2016年,万达集团营业收入2549.8亿元,同比增长3.4%,而净利润则实现两位数增长,以此来看,转型可谓功不可没。万达历史上服务业收入首次超过了房地产收入,占比达到了55%。2016年开业的50个万达广场,已有21个属于轻资产。尽管地产收入下降25%,但万达文化、网络等新兴产业快速增长,带来了万达集团总收入增长。

  在房产企业的转型大背景下,再来看万科股权之争的走向,一切都显得顺理成章。

  万科的转型之路,当然不同于万达的转型之路,但是万达作为先行者,可以提供一些借鉴。

  比如,万达商业的租金等非地产净利润超过了地产开发净利润,这种向服务商的转型,也是万科“轨道+物业”发展模式的应有之义。在万科股权之争中,王石目前是笑到了最后;但是在万科的转型之路上,王石能不能笑到最后,只有他自己能够给出答案。

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