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姜超:16年或是中国地产市场的历史大顶(2016.9.26)  

2016-09-27 14:27:44|  分类: 房地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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     2016年中国经济保持平稳,火爆的房地产是重要贡献,但未来面临较大下行风险。

  中国年轻人口数量已经见顶,按照全球经验看意味着地产销量和新开工出现拐点,因而16年的地产销量激增与人口角度的需求无关,而是金融加杠杆下的投机现象。2016年居民拼命贷款买房,月均房贷接近5000亿,买房杠杆率也超过2倍、房贷/GDP已达8.6%,均接近或超过美国07年的历史峰值,表明中国居民购房或已将杠杆用到极限,16年或是中国地产市场的历史大顶。

  目前一线城市房价涨幅远超GDP增速、而与存款增速高度相关,但目前北上深的存款增速已基本归零,意味着流动性拐点或已出现。

  中国地产过热难以持续

  地产销售或接近顶部。再来看中国,16年的经济增速保持平稳,其中火爆的房地产是重要贡献,前8个月地产销售面积同比增长近30%,也带动地产投资增速由负转正。但在我们看来,今年的地产销售或已接近历史的顶部,未来面临极大的下行风险。

  QQ20160926-9

  中国青年人口拐点已现。从2000-30年中国各年龄段人口变化来看,老龄化趋势十分明显。25-44岁是消费住房、汽车、家具等耐用品及烟酒饮料、服装和娱乐等快消品的主力人群,该年龄段人口2015年已达到峰值的4.49亿人,之后将长期下行。

  QQ20160926-8

  中国新开工2013年见顶,销量2016年或见顶。从1998年房改之后开始,中国新开工住宅套数快速增长,  从1998年的不到200万套跃升至2013年的1400万套左右。按照城镇人口口径计算千人新开工住宅套数,中国在2013年已接近18.5,超过美国,接近日、韩的历史最高水平,说明以现有的城市常住人口来看,中国住宅新开工套数已经接近天花板,而2013年也确实是中国住宅新开工的顶部。从人口角度看,2016年中国的住宅销量将超过1400万套,大概率也是历史顶部。

  QQ20160926-7

  居民拼命贷款买房。因此,2016年火爆的房地产销售已与人口结构无关,而是源于居民拼命贷款买房。2014年我们的月均房贷1800亿,去年是2500亿,今年我们的月均房贷接近5000亿,我们每个月1万亿的信贷一半左右是房贷。从居民买房的贷款杠杆率来看,2013年的贷款占比仅为1/3,而2016年的贷款占比已经超过50%,意味着首付比例不到一半,已经低于美国金融危机之前2007年时平均50%的首付比例。

  QQ20160926-6

  房贷加杠杆不可持续。从房贷占GDP的比重看,中国居民加杠杆的速度也不可持续。日本即使在房产泡沫最严重的1989年,居民新增房贷占当年GDP的比重也未超过3.0%,而中国去年已经达到5.5%。美国金融危机前新增房贷/GDP在2005年达到8.0%后见顶回落,而中国今年上半年新增房贷与公积金贷款占GDP比重已达8.6%,不仅较去年暴涨,也与美国历史高点相当接近,表明中国居民购房或已将杠杆用到极限,2016年或是中国地产市场的历史大顶。

  QQ20160926-5

  流动性拐点已现。本轮房价上涨始于2015年,以北上深一线及周边城市领涨,其实是彻头彻尾的金融现象,因为房价涨幅与GDP增速无关,而与存款增速高度相关。而在2015年,由于政府放松了对金融机构同业存款的监管,允许同业存款在当地发放贷款,导致作为区域金融中心的北上深存款增速出现了爆炸式增长,2015年深圳当年的存款增速高达70%,北京上海也接近50%,但目前北上深的存款增速已经基本归零,意味着流动性拐点已经出现。

  QQ20160926-4

  不配地产配什么?

  2017年债市依然向好。首先,我们对2017年的债市坚定看好。我们曾经在2014年旗帜鲜明提出“零利率是长期趋势”,指出随着人口老龄化的到来,地产周期见顶,资产回报率趋势性下降,最终都会走向零利率。而2017年随着地产销售的再次下滑,我们预测10年期国债利率有望降至2%左右。

  QQ20160926-3

  负利率国债蔓延。从全球来看,目前零利率的国债已经数十个,负利率的国债仍在蔓延,美国的10年期国债利率也只有1.5%左右,相比之下中国2.7%的国债利率仍有下行空间。

  QQ20160926-2

  类债券高股息受宠。而随着利率的下降,类债券高股息资产价值也会显著提升。2016年港股走牛,一个重要的原因是估值便宜,股息相对较高。而台股上涨的逻辑也是消灭高股息资产,美股今年也是公用事业和电信服务板块领涨。而对于A股企业而言,由于流动性陷阱的出现,企业已经不愿意投资而开始囤积现金,意味着未来分红率存在极大的提升空间。

  QQ20160926-1

  关注轻资产:服务业和创新产业。如果未来重新回到通缩,那么跟地产相关的重资产行业将注定受损,而应该关注与地产无关的轻资产的行业,反过来就是重视人力资本的行业,尤其是服务业和创新产业。而从万科和腾讯过去10年市值的变化来看,显示的是以前大家买房买车,万科等地产企业负责把钱给钢铁水泥,形成经济循环。但是目前这一循环已经失灵,地产企业卖了房子也不拿地。而大家更愿意花钱买教育、医疗、社交,而腾讯和阿里等负责把钱花出去,中国经济正在形成新的循环,也酝酿着新的机会。

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