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冉学东 : 楼市崩盘的俄罗斯模式是否可能 (2016-06-01)  

2016-06-01 09:28:30|  分类: 房地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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    一是俄罗斯当时在本币贬值,资金外流,通货膨胀的形势下,不是没有选择货币紧缩,只不过这种紧缩效果不大。二是俄罗斯物价食品价格上涨25%,这要是发生在中国社会是根本不能承受的,政府不可能坐视不管。三是俄罗斯房价相对稳定,因为物价在上涨,俄罗斯房价没有出现日本那样的崩盘,这可能是由于俄罗斯投机性炒房的情况没有日本那样疯狂,也没有今天中国这样疯狂。在通胀普遍的形势下,俄罗斯房价的泡沫倒是显得不那么膨胀。而从人口上说,俄罗斯人口本身就没有增长,也没有下跌,变化不大,不像中国和日本这样严重的老龄化和人口断崖式下跌。

   中国的房价已经连续不停歇的上涨了十多年,大多数一线城市的房子的价格已经翻了六七倍以上。目前三四线城市已经沉寂,一线城市在去年后半年和今年一季度疯狂,在政策的打压下,现在稍显平静,但是部分二线城市又一次进入疯狂,而政策的暴风雨又来了,大家现在眼看的是这股疯能否吹倒三四线城市。


   种种迹象表明,至少在一线城市,房价已经进入赶顶阶段,从租售比上看已经严重失去理性,包括郊区的房子都已经严重进入旁氏投资阶段,一旦租房市场成熟,购房市场风险就来临。


    当然决定楼市的因素太过复杂,单一因素很难判断楼市走势,不过最近已经有人在探讨中国楼市如此走下去,会是什么结局。


   最近读了篇网上的文章叫《中国房价何去何从?日本模式VS俄罗斯模式》,作者是海通的姜超。把世界上楼市泡沫的破裂的结局氛围两种模式:一种是日本模式,一种是俄罗斯模式。


    日本模式就是,日本80年代末货币超发,经济增速却在放缓,但由于日本央行的干预,日元还是升值的,导致的结果是日本房地产资产被严重高估。85-90年间,东京土地价格上涨了156%,日元对美元升值90%,也就是说东京土地的美元价值上涨了246%,被严重高估,势必要向市场均衡回归。这些条件非常像当前中国的房地产。


    日本最后的选择是为了维持日元的汇率,由于物价通胀来临,日元贬值压力大,日本央行不得不紧缩货币政策,提高利率,但这却让形成大股灾和楼市泡沫的大破裂。


    俄罗斯模式是,2008年前,俄罗斯也面临货币超发的问题,M2和名义GDP增速之间的差距最高达40个百分点。过剩的流动性也导致俄罗斯楼市大涨,2004-2008年俄罗斯平均二手公寓价格上涨了267%,期间卢布对美元汇率升值了14%,资产价格也存在高估的风险。


   但俄罗斯选择了让汇率贬值,08-09年卢布对美元贬值幅度最高达34%,之后卢布对美元又大幅贬值,继续释放风险。俄罗斯房价在经历了暴涨后却保持了稳定,没有出现崩盘现象,但是汇率却是一贬再贬。


  日本模式大家说的太多了,今天说说俄罗斯模式,俄罗斯的卢布大跌,最主要的原因是石油价格的下跌,石油价格下跌后,俄罗斯外汇收入减少,外汇储备进一步减少,而进口并没有相应减少,再加上西方制裁,许多多西方投资撤出,外汇储备就进一步减少,同时伴随卢布的下跌。

   2014年俄罗斯的食品价格上涨了多少?25%,物价暴涨25%其实就是收入减少了四分之一,卢布在2014年大约贬值了40%。

   俄罗斯人恐慌性抢购并囤积食品,并非食品短缺,而是物价不稳定,物价不稳定其实是货币币值不稳定,影响了普通俄罗斯人对未来物价的预期。俄罗斯物价上涨为什么这样严重,原因是人们抛售卢布,兑换美元,卢布就成灾了。布贬值后,其进口能力下降,而出口能力上涨,则货币在增长,物品在下降,严重的通货膨胀就成为必然。


   面对通胀俄罗斯央行不是没有考虑过加息,2014年俄罗斯央行先后六次提高基准利率,从10月份开始更是三度大幅加息。10月31日,俄罗斯央行宣布加息1.5个百分点至9.5%,12月11日加息1个百分点至10.5%,12月16日凌晨大幅加息6.5个百分点,将基准利率上调至17%。卢布不仅未涨,反而暴跌,并创下历史新低。


以上分析表明:一是俄罗斯当时在本币贬值,资金外流,通货膨胀的形势下,不是没有选择货币紧缩,只不过这种紧缩效果不大。二是俄罗斯物价食品价格上涨25%,这要是发生在中国社会是根本不能承受的,政府不可能坐视不管。三是俄罗斯房价相对稳定,因为物价在上涨,俄罗斯房价没有出现日本那样的崩盘,这可能是由于俄罗斯投机性炒房的情况没有日本那样疯狂,也没有今天中国这样疯狂。在通胀普遍的形势下,俄罗斯房价的泡沫倒是显得不那么膨胀。而从人口上说,俄罗斯人口本身就没有增长,也没有下跌,变化不大,不像中国和日本这样严重的老龄化和人口断崖式下跌。


楼市是一个相当复杂的问题,简单的类比意义不大,本文只是表明俄罗斯的楼市对于中国没有多少启示意义。


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