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齐俊杰:链家真的是高房价的推手吗? (2016-02-25)  

2016-02-26 09:14:38|  分类: 房地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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链家真的是高房价的推手吗? 
        链家这几天突然就摊上大事了,先是什么有人质疑他的独家房源代理模式,又有人炮轰他把查封的房子卖给购房人,最新消息说,住建委已经开始调查链家,并暂停了涉事门店的网签资格。

   虽然在大家眼里,这是坑人个的把戏,但这在链家内部,被称为金融创新,链家说这是为了加强购房人的体验感,独家房源代理,能够给房东带来更好的交易价格,也能避免其他中介的骚扰,如果实在卖不掉,你还有收入。至于卖查封的房子,或者法律纠纷的房子,链家通常会先让你签约,然后再告诉你。又或者在你交了首付之后,突然发现过不了户,他们可以通过链家金融的资金先把房子问题解决了,但费用肯定是少不了的,通常为年化10%以上,另外,这其实风险很大。万一解决不了,首付也交了,购房人心里肯定窝火。

链家真的是高房价的推手吗?

(上海链家已被处罚 房源下架)

   但这些还都是小事,只能说林子大了什么鸟都有,链家8万人的员工队伍,难免有几个害群之马。大家都能理解,唯一质疑的是链家通过独家代理房源的模式,有人说这客观上形成了坐庄效应,拉高了房价。比如一套房源业主要卖450万元,链家独家代理会先给你2000-3000元钱,先行支付,说未来3个月卖不掉,这个钱就不要了。那么他怎么把这个房子卖掉呢,肯定要在450万之上进行加价,制造信息不对称来劝说购房人。最终以不低于这个价格卖出去,有的经纪人还会跟客户约定,如果高于什么价位卖掉,还要多拿佣金点位。而一旦签了独家之后,便没有经纪人竞争卖房,从而形成了市场的短期垄断。当大量房源都被链家拿到之后,自然链家也就被千夫所指。


不过在这里要说的,这也就是碰巧了。房价在一线城市上涨,所以上涨是原因而并非链家独家房源代理的结果。如果真的房子卖不动,链家也不会傻到主动跑去交钱,然后独家代理的。链家之所以这么做,还是看准了,全国资金回流一线城市,短期内仍然是一个卖房市场,所以房源成为市场竞争的关键。如果相反,到了二三线城市,房地产进入买方市场,到处都是房源,链家才不会主动赔钱呢。另外,购房人也不是傻子,这个地方的房源多不多,还有没有替代品可选择,这都是市场决定的,如果链家标价明显高于市场行情,其他中介肯定会一拥而上。所以,以独家代理的模式判断链家推高房价,显然不靠谱。

那么链家无罪吗?显然也不是,链家的罪其实恰恰就在金融上面,链家金融创新开发了很多的产品,什么装修贷、首付贷、还有连环贷就是当你换房的,他先给你钱,让你先签约,然后后面再卖房子,他在卖房买房这个产业链上,提供资金杠杆支持,并收取高息服务费,他拿产业链上的房子作为抵押品,所以一般情况下,在不出现房地产系统性风险的情况下,风险可控。而这其实才是问题的关键,还记得去年上半年的股市吧,为什么一下涨的越来越快了,是经济好了吗?不是,是真的改革了吗?也不是,而是大家都嗅到了金融的味道,纷纷冲进市场展开配资,相当于给股市加了数倍的杠杆,于是牛彻底疯了。而疯牛病的归宿就是很快被杀掉。所以到了6月份牛市戛然而止,凡是参与配资杠杆的投资者,损失巨大。

链家真的是高房价的推手吗?


链家的这种金融做法,类似于去年股市的配资,他的金融服务,相当于给了本就火热的一线楼市房地产,加了杠杆。比如买一套450万的房子,原来我需要首付135万,加上各种税费,怎么也要准备160-180万元,才能买房,如果算上装修成本,可能至少要准备200万才有底气去买。现在链家的服务,让首付再次降低,甚至你只要准备100万就行了。剩下的链家给你垫上,交易费用贷款,装修也贷款,总之投资者相当于从2-3倍杠杆,一下放大到了5-6倍杠杆,这可不是闹着玩的。一旦资金杠杆被放大,一旦发生系统性风险,可能会造成巨大的金融危机。比如说当年美国,0首付政策让大家在危机到来的时候,很多人都选择了断供,

  而我们算来算去觉得,如果首付比例在3成,加上各种乱七八糟的首次置业成本,房价跌5成,购房人也不会断供,但如果第三方出来在这个杠杆上再加一倍,那么房价下跌的安全阀一下从5成,减到了2成。也就是说,如果一线城市跌2成,这些使用链家金融服务的人,可能很快就会断供。

链家真的是高房价的推手吗?


   当然,链家绝不是一个人在做这种场外配资,房地产之所以到今天在一些城市还能疯涨,完全是因为民间金融在作死,什么资产证券化,把开发商的房子整楼接走,卖给理财客户,然后开发商承诺回购。又或者在银行贷款的杠杆上再加杠杆。甚至昨天深圳出现了众筹炒房,这些都是场外配资的种种表现形式,大家都在通过各种途径给火热的楼市火上浇油。结果可想而知。所以理财的这些公司,所谓的房地产证券化,这些为房地产提供金融配资服务的公司,他们才是推高房价的幕后推手。

杠杆的原理大家都知道,距离和力是一组相对变量,省力就费距离,省距离就费力。这就是房地产也好股市也罢的核心道理,当你给市场加杠杆的时候,就像涡轮增压一样,会加速市场的行情。股市上涨就加速上涨,从慢牛变疯牛,而股市下跌也会加速下跌,楼市也一样,如果按照正常的资金回撤一线城市,这个地方房价上涨趋势可能还会维持一段时间。但如果大量杠杆资金冲进市场,让楼市的牛市上演最后的疯狂,那么恐怕会缩短距离暴跌或者崩盘的时间,都说不作就不会死,大致就是这个意思。

    所以说回到链家,链家并非通过独家房源来垄断或者推高房价,他们真正的问题是通过金融杠杆的手段,让楼市的趋势加速了,同时也缩短了楼市趋势拐点的时间。

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