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【转载】房地产的四波风险 (2015.8.25)  

2015-08-26 11:26:00|  分类: 房地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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如果住房销量下降,房价实际贬值下降,存在系统性风险爆发的可能性。

 

第一波,房市价量齐跌,价格在跌但程度不高,量也在跌,卖不出去了,这种状况现在已经开始。 

房地产抵押贷款的资产质量最早出问题,房地产企业的问题最早出现。抵押物的市值马上下跌,开发贷款的质量问题紧随其后。

面对抵押物价格的下跌和开发贷款可能还不出来的房地产企业,银行行长的第一反应是马上收紧贷款,收旧贷款,不给新贷款,这样做直接效应是部分房地产企业马上资不抵债,破产。间接效应是GDP下跌,这是第一波。

 

第二波,收紧房企银根的连锁反应是,涉及上下游40个行业的投资会进一步深度下行。和房地产业相关的水泥、钢铁、玻璃等40个行业现在已经产能过剩,如果房地产投资再进一步下降,产能过剩问题更大,这是第二波。

 

第三波,地方GDP马上下滑,地方政府破产。狭义的土地财政对房地产的依赖度达到53%,有些地方更高。在这种情况下,如果房市价量齐跌,首先会出现什么情况?房地产企业拿地的积极性会减弱,因为房地产企业房子卖不出去,价格都跌了,都不愿意拿地。

现在全国每年大量的基础设施建设,80%都是银行的钱,或者金融系统的钱。地方政府是用20%的土地收入来撬动了这80%的基础设施资金。 

地方政府普遍以土地抵押向银行融资,如果地价进一步下跌,对地方政府无疑是雪上加霜,GDP的增速前景更加暗淡。这个时候,地方政府如果急了,唯一的出路是加快拍卖土地。

但越加快拍卖土地,地价跌得越快,这是必然结果。地价跌得越快,会从房地产企业、地方债等各种渠道,激化银行资产质量的恶化,使整个社会债务慢慢陷入倒塌的恶性循环,银行就不敢贷了。

 

第四波,群体性事件集中爆发。随着银行对房企的信贷紧缩,理财市场上的违约事件频频出现,由此群体性事件和社会不稳定因素在短时间内会集中爆发。现在整个社会都在讨论刚性兑付、不兑付的问题。

金融天生具有内在的不稳定性和顺周期的特点,中国当前经济运行传导机制的主要特征是“土地财政”,以土地为杠杆,撬动金融,通过撬动金融,推动经济增长。 

在土地财政、金融杠杆、经济增长三者紧密相联的扭曲局面没有彻底改变之前,在房市泡沫想戳破又不敢戳破而刚刚开始有点戳破之初,房市的价量齐跌,土地收入的减少,会引起银行资产质量的恶化,银行从自保角度出发,会紧缩信贷,由此必然会发生整个社会债务陷入自我紧缩的循环之中。

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