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陈思进:楼市是否有泡沫,租售比来告诉你(2012.12)  

2015-12-21 10:04:51|  分类: 房地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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  众所周知,当一种资产的价格脱离了基本的价值,泡沫就形成了!如果以房子作为投资品,其基本价值源于出租所产生的收入。而最简洁的衡量房价是否合理的方式,就是国际通用的租售比。 

    所谓的租售比,就是房价和月租金的比值(也可定义为房价和年租金之比)。比如一栋市值100万的房子,假如月租金为5000元,那么其租售比就是200倍。而国际上通用的合理租售比值为:旧的公寓大楼是120倍(作者注:因为收取的管理等费用和楼龄成正比),新公寓是140倍,独立的别墅、或连体镇屋是160倍。如果计算得出的数字低于这些比值,说明房价是合理的,而一旦超出这个比值,说明房价被高估,也就是说有泡沫之嫌了。

 

   为什么房子租售比能够衡量房价是否有泡沫呢?

   首先,由于房屋是普通百姓购买的最大宗商品,绝大多数家庭如不向银行贷款就根本买不了房子,因此在宽松的信贷环境下,只要有购房意愿,谁都能获得房贷。而越来越多的人将买房作为投资、甚至投机的时候,这一信贷消费模式其实是严重扭曲真正的供求关系的。结果,房价就会越来越高,使得泡沫不断变大!

    而租房市场就不一样了,只要稍加留意便可发现一个有趣的现象,那就是在房价飞涨的地区,房租并不随之同步上涨。这是因为租房市场是一个“有效市场”。关于“有效市场”的假设,是认为市场在信息方面的有效性:已经把过去、现在,甚至将来事件的贴现值反映在了市场价格中,所以在任何时候,房租市场的价格都是合理的。


  而从金融上来说,最关键的原因是房租不能借贷,必须以现金全款支付,房租必须依照真正的供求关系而定。也就是说,房租所反映出来的,才是百姓在房子这一商品上的真正承受力。一旦房租涨到房客租不起的时候,就真的租不起了!逃离北上广的人有各种原因,房租过于昂贵绝对是最大的原因之一。

 

  举一个具体的实例:

  在20世纪90年代初商品房刚刚兴起时,杭州一套70平米的公寓售价10来万,那时房子竟然还滞销。不难想像,中国百姓长期以来秉承传统的观念,赚到的钱起码存起来大半。他们省吃俭用过日子,从来不花不属于自己的钱——即借贷。

 

   但是,当“用明天的钱圆今天的梦”之借贷消费观念,从美国被搬到中国之后,完全颠覆了中国人“量入为出”的古老传统。这一笼头一放,便一发不可收。回头再看杭州的房价,一套70平米的公寓售价按当时普通民众的收入来计算,只是相当于普通家庭3年的收入。也就说说,一般家庭如果省吃俭用5、6年,不必借钱便能购买。

 

可是,欧美的借贷消费方式一被炒热,被国人接受,人们不愿意再等了,他们从谨慎观望到盲目跟风,一哄而上,好像要豁出去了。原本一套公寓售价为10多万,20年过去了,售价变成了100来万,相当于杭州普通家庭15、16年的收入!如果将其出租的话,在20年前,每月的房租是600元上下,目前则徘徊在1300-1400元之间。房租的增长率比通胀率还低,等于20年下来房租不涨反跌。

 

让我们再看看美国吧。

 

美国自1890年后的120年间,扣除通胀(平均每年2%)的因素,房价虽然有高有低,但平均价位始终徘徊在100这个点上。也就是一旦除去通胀因素,长期来看房价是不变的。

 

举一个具体的实例。这里有甲乙二君,他们看中了两套一模一样市值100万的房子,假设他们口袋里都有100万。甲君以100万买下了房子,乙君以6250一个月租了下来。以欧美每年平均2%的地产税来计算(作者注:按当年的房价征收),这儿为计算方便,房租的上升值和地税的上升值正好相抵,都忽略不计。在160个月之后,甲君拥有的房子升值了,但扣去所付的地产税、房子的维护费、保险费、管理费等等,他实际拥有的依然是100万。而乙君把100万拿去投资理财,他的投资(作者注:按欧美过去100年的保守的理财方式,平均回报至少8%)回报率,正好支付房租。

 

因此在租售比160的情况下,甲君和乙君在房子上最后所拥有的财富正好相等。这一例子说明从金融的角度来分析,当房价没有泡沫的时候,租房和买房没有优劣之分,只是选择不同的生活方式而已。这也正是为何欧美的大城市,长期以来租房和买房的比例一半一半,好些欧洲国家甚至租房者的比例远超50%!

 

不过,由于中国的特殊情况,比如目前还不用支付地产税等,所以租售比可以从欧美最高的160,大幅提高至200倍以上。再考虑一线大城市,如北京、上海的特殊情况,租售比进一步提高到240倍。也就是说,如果以市值100万的房子为例的话,假如月租金超过4167元,从金融的角度来看,那么随便居住在中国的哪个城市,这一房价都不算存在泡沫,而一旦房租低于4167元,那这房价无论在哪个城市都被高估了!

但事实上,当今中国房子的租售比已经普遍超过240倍,特别像北上广那样的大都市,租售之比平均为500,超出800到1000的也随处可见。 

    总之,房子租售比是衡量房价是否合理的精确标尺,特别是对于个人投资者来言,请放心选用!

    (2012年12月写于多伦多)

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