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汤祯兆 : 日本房价为何跌成白菜价 (2014.5.25)  

2014-05-25 11:33:13|  分类: 房地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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    最近香港刮起一股狙击日本房地产的风潮,由衷而言我也有朋友从事此行业,而且个人也一度曾考虑购入单位作投资之用。这一股风潮的涌现,不离两大诱因动力,一是入场成本低,数十万便可以成为日本公寓的业主,与香港动辄至少要有数百万才可以成为业主阶级大有距离;二是租金的投资回报高,在大城市的单位不少于五至九厘的回报率,自然令人蠢蠢欲动。


     数月前在考虑的时候,我仍没有细心查阅日本相关的社会分析,对为何出现以上的日本楼市逆向下流的情况不甚了解。不过即若如此,我还是决定不投入这股浪潮中,其中最重要的原因,是看透了这批被放售的房地产单位。他们肯定是因为日本本土市场需求匮乏,才会出现诱使引进外来资金,从而制造出“托市”效果的市场手法。


    简言之,一旦购入相关单位,便要有心理准备,极可能不会再有下一手“接货”,除非另有其他的海外投资者如自己般赶风潮入市。所以入场费虽然有限,但被“压死”的风险甚大,只能寄望透过租金收入来填补差额。


    当然以上只是个人的浅见,我一向很喜欢捧读周显(香港著名的财经金融投资专栏作家)的财经分析文章,他直率抵死的行文风格,令阅读过程充满乐趣。早阵子,他也在别报撰文,提醒投资日本房地产的港人要注意风险。不过,他提到“从日本的例子,大家可以知道,当一个政府决心为人民改善居住环境的时候,楼价可以跌至哪一个地步:现时东京都周边40分钟的车程,大约是由新界屯门或元朗到香港岛的车程,那些楼价已经降至1000元一方呎,而大阪市中心的楼价,也不到2000元一方呎,真的是建筑成本也收不回来。”简言之,就是把日本楼价的下跌,视为政府为民纾困的利民措施,但这却不是我所认识的现实情况。

【三百万日元年代的来临】

    曾经因《下流社会》一书而名噪一时的三浦展,其实一直是研究日本郊外问题的专家。最近看他分析日本都市及郊外发展的新著,对日本房地产的近年变化,又产成另一番的体会。

     原来日本房地产的破底,不仅令香港的投资者趋之若鹜下海入场,同时也令日本人大跌眼镜。三浦展身兼琦玉县(东京市郊)公寓发展委员会的成员,提及12年进入大量的实地视察后,发现过去由政府主导建设的公寓地区,现在已陷入十室九空的状况。一旦从房地产公司索取资料查看,便可见到二手房屋,有2LDK(即有客厅、浴室、厨房及两个睡房)占52平方米的房子,竟然只卖390万日元(不到30港元)!那是1974年建,由西武新宿线新狭山站不过十分钟的公交车车程,而且管理完善,连内部的浴室及厨房组件也刚更换过,委实连日本人自身也兴起会不会过分便宜的疑问?


    根据三浦展的分析,狭山市的地价于1984年大约为每平方米14万日元,而泡沫经济期曾冲上30万的高峰,其后已逐年下跌,到2011年已回落至12万左右的水平。换句话说,相对20年前已下跌了约四成,甚至可说大致回到30年前的水平。事实上,日本股价也不约而同大致回落至30年前情况,两者的走势正好反映出日本的经济状况。


    除了狭山市,一众东京市郊的大型公寓地区,其实同样面对地价下调的压力。整体而言,由1992至2011的十年间,东京市郊基本上已下调了五至六成的地价。千叶新市镇的白井市跌了65%,世田谷的三轩茶屋下跌了27%,东急田园都市线的青叶区下跌35%,武藏野市吉祥寺南町下跌了40%──大抵数字已说明了一切。

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【郊外鬼城年代】

   三浦展指出当连狭山市的2LDK,也可以下降至三百万日元的水平,其实即使是一名普通的日本二十代的OL(白领),也同样可以负担得起。只要与父母同住数年,在此期间积极储蓄,三年来要有三百万的储蓄绝非天方夜谭。


     但现实的问题是,买得起二手2LDK市郊房子的二十代女OL,她们会作出以上的投资吗?答案正是不!对工作女性来说,要花一小时以上来往都市市中心区,基本就不是她们的考虑之列,甚至有能力的情愿花上两三千万在市中心置业,也绝不会考虑市郊的二手优质房屋。此所以三浦展明言,未来的日本市郊将会进入鬼城年代,即出现房屋大量空置化的情况。即使参看现有数字,千叶县的空置率为12%,琦玉县为12%;若从城市的细部观察,狭山市为23%,大宫及川越市为25%,均可说不可谓不惊人。


    所以回应先前的分析,今天日本房地产的劈价向海外卖家求售,只不过属不得已的救亡策略,本土需求及购买能力已跌至新低点。而且所谓的供应充足,其实也非什么日本政府的惠民政策,只不过现实剩下大量的空置公寓,因而在供求条件的调节下,出现的“利民”结果。


   更为甚者,一旦配合社会现实情况来分析思考,试想想在一个面对高度天灾人祸(由大地震、海啸及核电事故)的生存环境中,将心比己去代入考虑,你仍然会愿意把大量资金投入进房地产上去吗?日本人面对未来高度的不确定性,连自己的受辐射感染的安全保障也得不到确认,而房地产属流动性极低的投资项目,更加令人望而却步。海外投资者更加需要三思而后行。

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(资料图:福岛核灾发生三年后,日本老人回到自己的住所)

【鬼城的由来】

   综上种种,还是应回去审视一下日本房地产为何会出现眼前的局面。一些耳熟能详的社会因素,当然一定有影响,如日本整体上经济上的不景气,以及人口减少以及进入高龄化社会等问题,绝对正在产生作用。就人口资料而言,日本人口于2010年为一亿二千八百万人,2050年会降至九千七百万人,可谓锐减的走势颇为明显。至于高龄化的问题更严重,预计2040年的日本人口中,有36%的三千多万人为六十五岁以上的长者,听上来已令人瞠目结舌!面对以上的人口资料走向,房地产出现十室九空的情况也是当然之事。


    而从社会结构的角度出发,女性大量积极投入社会工作才是关键性的因素。事实上,日本市郊大量建设大量公寓住宅,其实是针对上一代全民就业终身雇佣的时期而发,当年大部分女性在婚后即留在家中,基本上没有上班的需要,所以市郊交通不便的因素对她们并没有多大影响。更为甚者,市郊相对于市中心而言,有更广阔的野外空间,休憩场所及与大自然接触的机会也大增,是家庭养育子女成长的理想环境。此所以不少父亲,情愿把交通不便的影响扛在肩上,也希望下一代可以在较健康的环境中成长。可是现在随着男女角色的易位,加上终身雇佣制的崩坏,男女双方面对同时需要工作的压力下,市郊公寓的优势可谓荡然无存。

    最后,日本人结婚成家立室产子的意欲低下,自然也是市郊地价崩溃的主因。既然也没有下一代的诱因,面对人人为自己而活的氛围,一切为长远而设的建筑及环境因素,都变得再无意义。了解以上日本房地产变化的社会因素,大抵也是作为海外投资者的基本认识准备。

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