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向小田 : 银行出逃房地产业务(2014.4.3)  

2014-04-10 09:12:45|  分类: 房地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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      在具体业务实践中,能感受到银行作为一个庞大机器已经开始在房地产业务中逐渐脱身。一面是房地产行业集中度下降,一面是准入门槛提高,这将迫使更多不符合准入标准的房地产企业进入以泛资管以及房地产基金为代表的影子银行市场。

银行房地产贷款业务银行房地产贷款业务

  今年2月,适逢杭州楼市突击降价,兴业银行(10.350.778.04%)发布暂停部分房地产贷款和夹层融资业务,随即房地产和银行股大跌,引发市场一阵恐慌。事后,突发事件影响虽然逐渐退散,但市场对于各银行房地产贷款业务的调整依然保持高度关注。

  随着各家银行2013年年报的发布,笔者对年报逐一阅读,总体感觉各银行房地产贷款业务有三点变化:第一,房地产占各贷款总额的行业集中度有所下降;第二,对房地产贷款表内外业务实行总量和名单制管理。

  房地产行业集中度下降,信贷政策有所微调

  以一向以房地产业务为特色的建设银行(4.030.041.00%)为例,2013年,该行房地产贷款在公司类贷款中的比重从2012年的6%下降至5.8%。其年报显示,该行房地产开发类贷款重点支持信用评级高、经营效益好、封闭管理到位的优质房地产客户和普通商品住房项目。

  而其他银行也不例外,工商银行(3.500.072.04%)房地产贷款占公司类贷款的比重从去年的8.2%下降至今年的7.3%,中信银行(4.720.132.83%)从10.7%下降至9%。民生银行(8.140.374.76%)招商银行(10.240.292.91%)的房地产贷款占比虽然有小幅提高,但相对于过去几年的增速来讲,这一增速正在有所放缓。

  各银行是通过不断调整期房地产信贷政策来完成上述贷款结构改变的。年报显示,各银行均要求严格执行房地产贷款资金封闭管理。比如建议银行表示,该行房地产开发类贷款重点支持信用评级高、经营效益好、封闭管理到位的优质房地产客户和普通商品住房项目。从非授信业务来看,通过影子银行发放的许多房地产贷款,其资金并未封闭管理,且有许多项目并非普通住宅项目。

  以中信银行为代表的多家股份制银行提出,要求信贷投向刚需普通住宅,对于商业地产、高档别墅等项目,均有所回避。未来执行该政策,将会对影子银行部分项目的风险评审标准有所提高,影响信托资管类产品在银行渠道的审批。

  另外,民生银行在年报中还特别提示了三四线城市的房地产市场风险,认为当地中小型开发商有资金链断裂的可能。民生银行对这个细节的表述,笔者在其他银行年报中并未看见,足见该银行之审慎程度。

  房地产企业融资实行限额和名单制管理

  年报中披露实行限额管理的就包括工商银行、中信银行和招商银行。此外,招商银行、兴业银行、民生银行和交通银行(3.850.092.39%)等还实行名单制管理。实行限额和名单制管理并非新事,但将表外业务额度统一进行管理,是去年发生的一个较大变化。

  中信银行在年报中表示,“房地产融资方面,本行高度关注房地产领域的风险变动最新态势,严格控制房地产行业融资总量,实施表内外限额全面管理”。也就是说,在操作中,即便是理财、代销类产品涉及到房地产的,也需要通过总行授信审批通过。

  此举相当于加大了影子银行涉房融资的难度。据笔者了解,许多银行风控部门要求房地产企业贷款的标准是百强企业加普通住宅项目(至少占有50%)加“四三二”(四是指四证齐全,三是指企业必须有30%的自有资金投入,二指开发商必须有国家二级资质),以至于业务部门很难找到合适的项目符合其标准。

      有业务部门人员感概指标重压力大,房地产业务又很难开展,不知从何处去完成今年的中间业务收入目标。当然,上述两大特点读年报可能平淡无奇,但落实到具体业务实践中,就能感受到银行作为一个庞大机器已经开始在房地产业务中逐渐脱身。

  一面是房地产行业集中度下降,一面是准入门槛提高,这将迫使更多不符合准入标准的房地产企业进入以泛资管以及房地产基金为代表的影子银行市场。由于这些房地产企业的资质相对较差,其项目投资风险亦较高,将会导致在泛资管和房地产基金领域出现一系列的兑付危机。

  一旦楼市下跌,交易缩水,兑付危机将有可能扩散。部分先知先觉的投资者已经开始控制在影子银行领域房地产资产上的配置,但更多的投资人恐怕还没有意识到这一点。

  (本文作者介绍:生于湖北省西南部。他的作品风趣幽默不拘一格,深受人们所喜爱。)

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