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从业人员万佑希: 保险和地产(2014.4.4)  

2014-04-08 09:18:03|  分类: 房地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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        我是地产的从业人员,这个已经改变不了了,因为学历背景以及十多年的从业经历,改变不了。

       我经历过地产04年的831大限,06--07年的地价房价亢奋式大幅度上涨,08年的全行业雪崩式观望,08年底的全行业裁员,09年从小阳春变成创新高的不可思议的行情,从2011年一线城市限购到跟着公司的脚步到了广袤的三四线城市去,谁知道三四线城市的人都去一线城市打工了,所以三四线城市的楼市一直不行,但是春节后20天是火的。
         
         其实三四线城市2011年底就开始严重的供大于求,很多城市到现在也没有超过2011年的房价。2012,2013年一线城市的继续上涨与三四线城市无关,持续3年三四线城市地产的持续低迷毫无起色,一线城市房价地价持续上涨从14年初开始也是噶然而止,最近更是观望情绪更加严重。这些我都经历了,我都过程了,如果现在问我,我希望我不是地产行业的从业者,我希望不是。因为作为资本市场的阳光来看,地产的发展不可持续,

          2013年整个地产行业的销售面积超过13亿平米,人均1平米的新开发销售面积,这个还不算大约还有差不多15亿平米的已取得预售许可证未销售的,还有大约15亿平米已获取土地,未获得预售许可证的土地,这个也未包括已经开始一级开发,准备挂牌或者已经挂牌未成交的土地。加在一起少说还有40亿平米的房子在路上,也就是最近的2年的事情了,住建部说,三个1亿人需要改善住房,按照人均30平米计算还有90亿平米,最乐观的估计按照目前的开发速度,也就是还有不到10年,整个中国就会基本消灭工地,如果还有增量发展,估计只有5年左右的时间了。

         但是我不后悔经历这个伟大的时代,时代造就了我们。我不认为王石有多么伟大,许家印,王健林有什么了不起,我认为他们只是赶上了这个时代,伟大的时代造就了这个行业,行业造就了企业,企业成全了这些企业家,我们应该感谢老毛,若没有他,怎么会有如此的滚滚人口,我们应该感谢小平,没有他怎么会有伟大的时代。

          我不希望地产崩盘,因为我是地产从业者,也是地产链条上既得利益的一分子,和国家政府一样,地产贡献了20%的GDP,算上关联行业贡献了40%的GDP,太重要了。但是实实在在的是,2014年的行情很不好,一线城市从二手房开始,从去年年底就不行了,今年连一手房都观望的厉害,北京尤甚。

           地产不是好东西,地产一次性要吸干大家全家未来三十年几乎的全部收入,对国民经济其实不是特别有利,大家都没钱消费了。
 
           保险是好东西,保险和地产比,两者都可以分期付款,不同的是,地产需要地产一次吸空你一家未来三十年的收入,对于地产公司来说只有一次可以计入收入。造成收入及其不稳定,因为只能收一次,没有第二次。开发商卖完房子就跟她们没关系了,开发商还要去政府手里买新地,价格高,风险大,大钱全部让地方政府赚走了。虽然过去的十年地产形式都很好,但是我们都不知道未来的客户在哪里。

            虽然保险也是分十年二十年收你的收入,但是只有一部分,不会影响你的消费,保险可以分十几二十次计算收入。收入可以很平滑,且稳定。保险公司可以去搞投资,虽然最近七年的资本市场都不好,但是谁也挡不住未来牛市的步伐。

            我是地产从业人员,2009年以后我没有买过房,也没有买过地产股,虽然我很欣赏万科,万科有很多其他地产企业没有的东西。但是我认为地产现在好,不代表未来一样好。

          我不是保险从业人员,甚至没有买过商业人寿险,但是我很欣赏寿险的盈利模式,虽然过去的几年投资端没有牛市,但是我不认为未来五年没有。

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