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证券日报 : 北京房价与收入之比高达22.3倍 上海为15.9倍(2014.4.16)  

2014-04-17 15:43:49|  分类: 房地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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关于合理房价与楼市的讨论涉及一个跨学科的理论盲区:合理房价的“理”究竟是什么?在我看来,至少应该有三个层次的道理:其一是合理房价的评价标准;其二是合理的城市住宅体系;其三是合理的城市化布局。

  合理房价的第三个公式

  多年来,看空房价的主要理论依据是两个经济学公式:1.房价与收入之比;2.租金回报率。

  用房价收入比来计算合理房价,国际货币基金组织(IMF)提供的2012年数据是:新加坡4.4倍,纽约6.2倍,而中国的上海和北京高达15.9倍和22.3倍!另外还有人用2011年的公开数据,根据家庭可支配收入和每户90平方米来计算合理的房价水平,北京、上海和广州的合理房价分别仅为每平方米4387元、4831元和4573元。

  这两个理论公式在多数国家的实证性研究都被证明是行之有效的,为什么在中国就不适用了呢?答案:中国是人口大国和货币大国,中国的城市化是史无前例的。两个理论公式的前提是:1.人口不流动;2.货币不增长。但在中国的城市化浪潮中,这两个前提都不存在。尤其是在中心城市,人口和货币在流动中积聚集中,这是城市化进程中不可逆转的趋势。

  马克思在《资本论》中专门有一篇研究资本的积聚与集中,如果当年他同时研究国民经济的城市化,我相信他必然会得出和我一样的结论。根据资本集中的规律,人口、货币的积聚与集中必然创造城市空间的稀缺性,而一切财富的共性是稀缺性。从财富的稀缺性看城市,每栋房产的价值都包含着空间溢价,因为空气中漂浮着金钱的味道。城市的空间溢价率越高,城市房产所包含的财富就越高。因此,我提出了合理房价的第三公式:单位空间的人口/财富比。用这个公式评价中国楼市,人们才会理解城市房产的刚性需求并非居住需求,而是致富与安全的需求。所以,驱动房价上涨的原动力是人的致富欲望和超额货币,因为房价上涨在多数情况下来自于财富的货币化,是货币化的虚拟财富点燃了人们追逐财富的梦想。

  从财富理论看城市,看似不合理的高房价却是提升城市竞争力的经济杠杆。因为高房价以三种方式调节着人口的流动:1.高房价补偿原住民,购房者用现金赎买稀缺的空间,并让一部分原住民自愿退出竞争;2.高房价延缓外来人口的流入,并让竞争力较弱者被迫放弃竞争;3.高房价提升城市人口的整体素质,让更具竞争力的人持续流入从而提升城市的竞争力。

  超级城市群

  与合理的城市住宅体系

  英语Urbanization的中文可以有两种译法:其一是城市化;其二是城镇化。然而,这两种翻译的中文含义却有很大差异:城市化以流动人口为主导,城镇化以非流动人口为主导。因此也形成了两种城市化模式:其一是中小城镇化,典型代表是德国模式;其二是超级城市群(或大都市圈),典型代表是大纽约、大巴黎和大东京等。

  超级城市群(或大都市圈)是法国地理学家戈德曼在1957年提出的一个新概念。作为现代都市的最高空间组织形态,超级城市群的量化标准有二:其一是2500万以上的人口积聚;其二是每平方公里的人口密度不低于250人。由于经济地理和文化历史的原因,中国的城市化事实上已经选择了超级城市群主导的模式。三个特大型都市圈已经或正在形成,即长三角城市群、珠三角城市群和大首都经济圈。这三个特大型都市圈的人口集中度都已超过了1亿人,而按照戈德曼的标准看中国,此外还有近10个城市群的人口集中度接近或超过2500万人,人口密度超过每平方公里250人。所以,我们研究中国的城市住宅体系应以超级城市群为背景,否则难以理解特大型城市群(亿万级)的住宅市场。

  从人口和货币的流动看城市住宅市场,城市住宅体系将自发地形成一个“金字塔”:5%—10%的高端群体拥有豪宅;30%—40%的中产家庭拥有普通商品房;50%以上的人口进入住宅租赁市场。这样的住宅“金字塔”一旦形成,背后就将出现另一个倒置的“隐形金字塔”,因为富豪阶层在豪宅市场中流动,钱多人少;低薪阶层在租赁市场中流动,人多钱少。三级住宅体系中隐形存在的人口与资金的流动决定城市的生命,就像血液循环对于人体一样重要。富人有钱,进城寻找投资和理财机会。穷人有梦,进城寻找就业和创业机会,金钱和梦想在城市的空间交汇,不断演绎着欲望都市的商业传奇和财富梦想。对于一个城市而言,没有富人就没有现在,没有穷人就没有未来。城市住宅体系的合理性在于城市的财富效应,因为现代城市群是一个国家的财富中心。

  以财富中心为标准,城市的边界不是“城”而是“市”,市场的延伸和升级决定人口和货币的流入流出,从而决定着城市空间的扩张与收缩。从市场升级的角度看,超级城市群必然以现代金融业为核心,从而形成国家的金融中心城市群,因为金融市场是现代市场体系的最高端市场。多数人对城市群的误解源于对金融业的偏见,以为只有实体经济才能创造财富,所以担心实体经济外迁会导致城市的“空心化”。其实,人们所担忧的城市“空心化”恰恰是金融创新驱动的产业升级和市场升级,现代金融业依托超级城市群已升级为虚拟财富制造业,而虚拟财富才是都市文明的主流财富。人们迟早会认识到:合理的住宅体系不是让多数人拥有住宅,而是让房地产市场成为虚拟财富的温床和家庭财富的支柱。

  合理的城市化布局:

  癫狂与落寞同在

  金融中心的形成和交通网的改建是一国经济城市化的里程碑,合理的城市化布局必将提上议事日程。在这个阶段,城市人口过半,经济发展的重心从工农业转向现代服务业或第三产业。城市经营者将不得不面对城市的“生死劫”:一些城市将由于人口流入而膨胀,一些城市将由于人口外流而萎缩甚至衰亡。交通网和水资源会改变不同城市的相对优势,一些城市的宜居属性会上升,有的则下降。久而久之,中国的城市化布局将逐渐形成三级城市体系,其合理性评价标准在于稀缺空间资源的经济效益最大化。

  城市的“生死劫”将体现为房价涨跌的分化。以代表性城市的住宅均价为中位数,一方面,越来越少的城市住宅均价高于中位数,其中金融中心城市的均价会远高于中位数,其地标性顶级豪宅和办公楼的价格将缩量飙升。另一方面,越来越多的城市住宅价格低于中位数,其中水资源不足或人口外流的城市会成为“鬼城鬼镇鬼区”,房价一落千丈且无人问津。此时回首以往,人们会看到一个国家的楼市“金字塔”:从房价普涨到分化,再到不同城市的涨跌互见,具有升值潜力的投资性楼市日益缩窄。最后:天价与鬼城齐飞,癫狂与落寞同在。就业机会的减少和家庭财富的缩水让人口加速流入中心城市,楼市投资的黄金定律因此转变为:中心,中心,还是中心!

  城市的“生死劫”还体现为薪酬水平与经济总量的分化。如中欧博尔捷的薪酬研究报告:2013年企业平均年薪在6万元以上的城市有8个——北上广深杭宁苏甬,只有上海超过7万元。企业平均年薪在4万—5万元区间的“二线城市”不到10个,有天津武汉成都重庆郑州青岛大连西安,此外还可加上无锡厦门三亚昆明拉萨等特色城市。上述20多个城市同时也是房价较高的城市。统计数字还证明:薪酬水平、平均房价与经济总量之间有很高的相关性,三者的重合度高达90%以上。这也间接证明了此前提出的合理房价第三公式:单位空间的人口/财富之比。美国《外交政策》杂志的一篇文章标题为“中国经济描述”,第一个结论就是35个城市约等于经济总量的一半,其中北上深广(含佛山)的国内生产总值占全国13.72%,若再计入外围城镇则占比更高。

  合理房价、合理的住宅体系与合理的城市化布局三者之间相互制约,共同决定着“人的城市化”。据此判断,中国城市化可谓大局已定,未来10年城市人口将逐渐达到总计10亿,区域分布将呈现“二八”格局:50%以上进入三大特大型城市群,30%左右进入二线中心城市,其余20%分布在若干中小城镇。至中国城市化完成之时,三分之二以上的国土或将成为渺无人烟的“无人区”。而真正的挑战是:如何经营、管理亿万人口级别的特大型城市群。(作者系独立经济学家)


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