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海啸后的希望:银行究竟能承受多大的房价下跌?(2014.2.24)  

2014-02-25 09:52:17|  分类: 房地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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       最近,房价下跌的舆论开始蔓延。香港部分新房开始下降。内地杭州也出现部分新房开盘价格大幅下调。看空房价的舆论这几天又开始出现了。
       美国次贷危机就是由于美国房价引起,美国房价下跌大概在30%左右,就导致美国大量银行倒闭。最严重的时候,几乎所有美国金融机构都岌岌可危。即使如美国银行、花旗银行、摩根银行都依靠美国政府救助才度过难关,高盛也不得不求助巴菲特才度过难关。中国的银行究竟能承受多大的房价下跌呢?
       前银监会主席刘明康在2011年7月接受采访中称根据压力测试的结果,即使房价下跌5成,银行业也能够承受。
       银行是怎么压力测试的呢?为什么会得出这样的结论呢?
       先看看一组数据:
        1、 2013年末,金融机构本外币贷款余额76.63万亿元,同比增长13.9%。人民币贷款余额71.90万亿元,同比增长14.1%,比上年末低0.9个百分点。全年人民币贷款增加8.89万亿元,同比多增6879亿元。外币贷款余额7769亿美元,同比增长13.7%,全年外币贷款增加935亿美元。
        2、个人住房贷款余额为9万亿元,同比增长21%,比上年末高8.1个百分点;房产开发贷款余额为3.5万亿元,同比增长16.3%,比上年末高6.1个百分点;地产开发贷款余额为1.1万亿元,同比增长9.8%,比上年末低3.8个百分点。
        3、银监会发布了2013年度监管统计数据。数据显示,截至2013年12月末,我国银行业金融机构境内外本外币资产总额为151.4万亿元,同比增长13.3%。
        4、2011年中国银行业金融机构税后利润1.25万亿;银监会数据显示2012年商业银行净利润1.24万亿。
       
        银行之所以压力测试的结果是50%不外乎是下面的原因:
       1、个人房贷和房地产开发贷款总余额大概13.6万亿,占金融机构贷款余额76.63万亿的17.6%。意思是,如果房价下跌50%。银行贷款中可能出现的坏账理论上是17.6%。
        2、贷款首付降低了银行亏损的风险,银行首套房贷一般在三成,甚至更高。二套房贷更高。所以即使房价下跌50%,银行出现坏账贷款理论最高亏损比例仅仅不到20%。
        3、对贷款人有资质审核,贷款人偿付能力较强;
        4、 房贷是每年分别贷款,房价是逐渐上涨。所以,平均房贷价格是远低于市场最高价的。
        
        如果按以上方法计算,房价如果下跌50%。即使按所有房贷都是最高点计算,银行可能遭受的损失占贷款余额比例仅仅17.6%*20%=3.52% 。如果考虑大部分贷款低于最高点价格这个实际情况。银行贷款亏损理论可能大概不到总额贷款余额的2.5%。也就是说房价下跌,理论上银行账目亏损不会超过2万亿。和银行151万亿的总资产比较起来好像是很小的一个数据。

        房价真的下跌50%,银行都能安然无恙吗?当然不是,世界上很多国家因为房价下跌经济出现严重的下滑,美国房价下跌最低不到40%,美国银行大量倒闭。美国经济6年还没有完全恢复,即使现在美国房价再次大幅上涨,美国经济依然还未走出低谷。1990年以后日本房价最多下跌也不到50%,日本银行巨额亏损,很多日本银行长期成为“僵尸银行”。日本经济衰退20多年。
 
         我认为,房价下跌会银行的影响远远不是银行测试就能计算出来的,原因如下:
       
1、大量贷款以其它名义贷款曲线进入房地产行业
         温州房价下跌导致大量企业倒闭实际就是很多企业以企业经营名义贷款投机房地产,在房价下跌的情况下大幅亏损所致;CCTV-2昨晚也报道钢铁行业利用钢铁大量抵押投机房地产;CCTV-2也曾经报道金融机构和中介合伙以消费贷款名义贷款给部分买房者
        2、部分阴阳合同导致实际首付比例下降; 
        3、部分贷款者虚开收入,推高贷款潜在风险增加;
        4、房价一旦下跌,会导致其他行业出现衰退,进而引起经济危机,并导致抵押资产价格下跌,甚至出现大量企业倒闭,进而增加银行其它方面贷款的风险。比如:温州企业大量倒闭引发银行大量坏账,而钢铁价格下跌导致中国银行坏账明显增加都是最好的证据;
         5、经济下滑导致资产价格和金融产品价格下降,进而导致人们名益财富缩水,在债务无法减少的情况下,名义财富缩水会导致负资产人大量增加,进而导致银行坏账增加;
         6、经济下滑会导致失业率大幅增加,收入下降,进而导致很多人偿还能力下降。进而引发银行更多的坏账。这些坏账当然不仅仅局限于房贷;
          7、房价下跌导致地方政府收税大幅减少,土地拍卖资金大量下降。进而导致地方政府偿还能力下降,加剧银行坏账;
          8、银行现金流枯竭;
         美国次贷危机爆发以后,部分账目盈利的银行也因为现金流枯竭而突然倒闭。中国银行在去年房价上涨的情况下还出现几次钱荒。如果出现房价下跌、坏账大量增加现金流问题必定更大。
        
         房价下跌对银行的影响远远不是数学方法能计算出来的。因为房价下跌会导致大量投机者和投资者抛售囤积的房源,进而引起房价持续下跌,而房价的下跌会导致房地产行业持续的萎缩,进而导致房地产相关行业的衰退,因为房地产是经济的火车头。一旦房地产萎缩会导致经济形成恶性循环。房地产扩张对经济的带动作用有多大,那么房地产萎缩对经济的打击也一样的严重。

        房价下跌——房地产投机、投资减少,抛售增加——供过于求——价格下跌——房地产投资盈利下降,甚至亏损——投资减少,甚至出现烂尾楼——相关行业萎缩——相关需求减少、劳动者需求减少——失业增加、企业倒闭——人们收入下降——消费下降——其他行业需求减少——失业进一步增加——收入继续下降—— 不断循环
       
        所以,房价下跌会导致整个社会经济下滑和资产价格下跌。进而导致企业盈利、个人收入和财富、政府税收下降,很多投资项目难以收回成本,进而导致银行坏账大量增加。

        2008年以后,由于美欧先后爆发经济危机,导致中国出口增速下滑。中国政府通过刺激消费和扩大基础建设提振经济。现在,出口依然不振,政府投资和消费难以为继。中国经济下滑无法避免。而房价下跌只是导火线而已。
        多经济学家通过数据计算得出房地产下跌对中国经济不会造成太大的打击。这个结论是数学计算的结果,根本不应该是经济学家应该说出来的话,因为经济不是数学。很多经济变化不是数学家能计算出来的,因为经济是联动的,很多时候牵一发而动全身。那些一谈经济就拿出一大堆数据的人,开口闭口要求别人数据说话的人,可能并不真正懂经济。
        如果经济是可以数学计算出来的,为什么当年亚洲金融危机没有哪个数学家能提前计算出来呢?美国2次那么严重的经济危机,全世界没有一个数学家能计算出来呢?日本经济衰退这么多年,全世界那么多数学家现在还没有计算出结论呢?
        我个人认为只要房价下跌20%左右,银行坏账将会大量增加。因为房价下跌20%就意味中国泡沫彻底开始泡沫,也就意味中国经济下滑无可避免。中国银行绝对无法承受房价下跌50%的打击。这就是为什么外资银行拼命抛售中国金融股票的原因。

        我曾经写了很多关于房地产过度发展对经济危害的文章,可惜,一直没有引起足够的重视。今天,房地产泡沫即将泡沫,部分人还在自我陶醉,危险近在眼前而不自知!
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