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陈思进 : 中国房价究竟有没有泡沫? (2014-02-10 )  

2014-02-11 10:06:07|  分类: 房地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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        (最近,又听到中国房价不存在泡沫的声音了,这声音这几年反复出现,我之前也写过多篇文章谈这个问题。这样吧,将去年今日写的《中国房价究竟有没有泡沫?》再贴出来,供大家温故而知新吧)

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   近来,有一种声音在中国房市上越来越响亮了,就是中国房价根本不存在泡沫,理由有两条:

   第一条:“因为对楼市调控多年,房价越调越高,所以不存在泡沫……”

   众所周知,打蛇打七寸。而这些年的楼市调控措施,几乎没有一条是打在高房价的死穴上,这早已成了共识。显然,这一条理由本身就毫无逻辑可言,也就失去了辩驳的价值!

    第二条:“由于供求关系,因为,造出来的房子都卖掉了,而且好些城市还都在限购。所以,中国房价不存在泡沫。”

    对于这一观点,在此倒是可以好好儿地探讨一番。

   首先,对人类来说基本有三种不同的需求:

    空气、水和阳光等自然资源,是人类生活的第一需求。如果人类离开空气,最多只能维持几分钟;没有水的话,最多只能够支撑几天;而没有了阳光的话,世界将是一片漆黑。因此,空气、水和阳光才是人类真正的“刚需”,它们与价格无关,所以不存在泡沫一说。而房子,虽然也是人类的生活必需,但“居者有其屋”和“居者拥其屋”的概念有所不同,房子并非一定要买来拥有,才能居住。因此把拥有房子说成是“刚需”,是非常不恰当的!

       其次,食品、住房、衣物、医疗保健、必要的家具、交通工具、家庭保险、以及基础教育,是人类的基本生活必需品。这些商品在经济学上,其价格一般都是“有效”的,由“供求关系”这只“看不见的手”来调节,自有其合理的价位,的确无泡沫可言。当一种商品的价格达到一定的高度,人们没有能力购买时,需求就会下降。当房子作为商品时,本来也不例外。

    但是,当房子被人们购买之后,渐渐地远离其单纯商品的属性,而被人囤积起来,出现空置房和“房姐”“房哥”等“房氏家族”,以至产生出诸多所谓的“鬼城”,便逐渐演变成另外的功能——一种低买高卖的资产——甚至最佳的投机炒作工具时,便体现了人性中的追求利润的第三种贪婪欲望的需求。

    可能有人会问何以见得?

    因为,单纯的商品只是用来消费和使用的,人们不会购买100台电视机囤在家里,除非电视机能低买高卖来盈利;在此必须强调一点:单纯的商品是不会有泡沫的,只有当商品转化为资产之后,比如房子、黄金和股票,才会因炒作而产生泡沫。而那些认为因为供求关系,中国房价不存在泡沫的人,显然是把房子归类在单纯商品的属性上了。

   在过去的10年里,中国房价大幅飙升,北京平均房价从每平方4500元涨到近来的22000元。如果在10年前的最低点进入楼市,在现在的最高点抛掉,那么投资回报率超过380%,也难怪大家会为之疯狂排队抢房子了。在这种情况下,无论多少经济学家、金融专家指出中国楼市有泡沫,而泡沫早晚必将是会破灭的,都没人愿意相信。因为大家坚信并预期,中国的楼市还有上涨空间,可以从中获利。而恰恰就是这种预期,使得泡沫越来越大!

    其实,一旦大量的房子从单纯的商品,异化为资产后,从金融的角度就可很容易地判断出中国房价是否有泡沫,如,计算出空置房的比例,有一个非常简单的金融公式:在楼市里,由于房地产是金融衍生品,加上房贷的乘数效应,只要有10%的房子被当作资产而空置的话,就会产生10%的泡沫。

         另外,用我之前谈到的房价收入,以及下篇准备详谈的房价租售比,都可一目了然——中国房价岂止有泡沫,而且房价的泡沫已经大到史无前例! 




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