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如松 :为什么房地产会从一线城市开始崩盘 (2014.11.18)  

2014-11-18 19:43:26|  分类: 如松 |  标签: |举报 |字号 订阅

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     房地产崩盘尚未发生,在这里也抛开以前的预计不考虑,只探讨房地产为何会从一线城市开始崩盘。

    第一,任何一个商品市场,崩盘一定源于全面过剩,基于房地产是典型的区域市场,全国房地产全面过剩到极限标志是什么?就是一线城市过剩。


    关于过剩,有几层意思:

    其一,基于本地的经济状况所决定的房屋需求饱和;

    其二,价格远超过购买能力。这是一个综合的行为,不是某一项单独的行为。

     第二,现在,几乎所有的人包括政府  、地产商和个人都认为一线城市的供需关系较好,不会发生崩盘,资本市场有一个定律就是绝大多数人的预期一定是错误的,虽然原理很难讲清楚,但不断受到验证。


    第三,现在三四线城市和部分二线城市的供需状况已经恶化,地产商拿地的时候一定是精细核算,严格管控风险,最近一年多,这些城市的土地出让比较少;相反,大家一致认为一线城市的供需状况比较好,稍微大一些的地产商都会到一线城市拿地。

  

     数据可以佐证这一点:2014年1到10月份全国300个城市土地出让金为18566亿元,同比减少24%。一线城市的土地市场却很红火,比如:北京今年1-10月份土地出让金累计1861.67亿元,已经超过2013年创下的最高纪录1821.82亿元。10月份,北京土地出让197.8亿元,环比增长103.93%。


     广州的土地市场也是如此。

    当所有的地产商都将一线城市作为安全岛的时候,一定是最不安全的地方,这是巴菲特的定律。

    可能很多人说,一线城市土地稀缺,我不知道别的地方,总体来说北京和广州(这两个城市我比较熟悉)的土地市场绝不稀缺;或许有些地段是稀缺的,比如北京的王府井大街,广州的北京路,一定是稀缺的,也没有土地出让;但作为住宅用地,郊区扩张的很快,土地不存在任何的稀缺性。


   一个城市的经济发展是有限度的,可容纳的工作岗位也是有限的(房屋数量和工作岗位是相配合的);当大地产商都涌向一线城市的时候,就是供需关系恶化的时候。而只有一线城市从住宅数量和价格两方面供需关系恶化的时候,才是全国房地产市场全面恶化的标志。


    第四,对于三四线城市和二线城市,大家对房地产过剩已经有充分的预期,地产商和购房者有充分的心理准备,不容易带领全国房地产整体崩盘;而一线城市供需恶化以后,无论房屋持有者还是地产商,都存在资金链恶化的问题,加上一线城市的房屋溢价(实际上就是单位面积的土地价格)很高,才会造成崩盘的走势,而一线城市的崩盘走势才会带动全国房价的恐慌走势。


     第五,一线城市的房价很高,溢价也很高,对银行信贷的依赖性更严重,当房价开启下跌的时候,银行必定收缩,对一线城市的打击更加严重。

 

     所以,未来的房价崩盘,一定从一线城市开始。或者换句话说,一线城市不崩盘,就没有全国房地产市场的整体性崩盘。

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      【一线城市年内卖地已狂揽4500亿 楼面均价涨逾五成】据中原地产统计数据显示,截至11月18日,2014年年内,“北上广深”总土地成交金额已高达4519亿元,平均楼面单价为每平方米8341.9元,比2013年年度的平均楼面单价大涨53.4%。某开发商直言,土地成本过高,房价大幅降价可能性非常低。
                                   (证券日报2014.11.20 )
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