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陈思进 : 迎接低利率、紧货币时代的来临 (2013-11-14)  

2013-11-15 09:57:52|  分类: 宏观经济 |  标签: |举报 |字号 订阅

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      判断楼市是否有泡沫,除了常用的租售比、房价收入比和空置率以外,二手房的是否上涨也是一个非常准确的标杆!

    近来,自国务院正式批准设立上海自贸区以来,市场情绪普遍受鼓舞,自贸区以及周边的房地产市场二手房价格预期上扬。不过,涨幅并不高,9月非新兴城区整体上涨只有0.98%,几乎没涨。浦东涨幅虽然较高一点,如浦东临港新城、浦东外环、浦东曹路分别上涨2.05%、1.88%和1.31%。其它地区如奉贤、金山分别上涨1.73%、1.24%,但都不超过2%,和新房上涨的幅度不成比例。

  上个月,我回国一次,在上海注意到,虽然新房楼市房价依然上升,但二手房价停止上升,二手房市更似乎有价无市。

  判断楼市是否有泡沫,除了常用的租售比、房价收入比和空置率以外,二手房的是否上涨也是一个非常准确的标杆!一般来说,如果新房市场虽然上升,但二手房价不随之上涨的话,那也是楼市泡沫的另一显著特征。

自贸区的设立肯定会使得好些人觉得炒作“概念”的好时机到来了,或许能够大捞一票。但绝大多数炒家显然已经意识到了,当前这种房市的概念炒作与股市中的概念炒作一样,是不会长久的。

  不错!

  因为目前的国际大环境,已不适合大家这么做了,影响房价和股市的低利率、宽松货币即将结束。10月22日,中国总理李克强在出席世界审计组织会议时提及:中国中央政府财政收入出现了多年未见的负增长,国政府要“保持定力,坚持不扩大赤字,不放松也不收紧银根(也就是银根将继续偏紧)。”银行势必会提高贷款的条件,不敢乱借钱了。

  而另一个世界最大的经济体美国,前不久因国债上限问题导致政府关闭大门数日,其根本问题是货币宽松政策走到了难以为继的地步。近来,两国领导人的频繁互动,应该是确认了从低利率、宽松货币——到低利率、收紧货币的政策转变。

  而实际上,低利率和紧缩货币是互相矛盾的两种政策,但由于经过若干年的宽松货币,经济依然不见明显的好转,“货币放水”却明显出现了很多副作用(如美国和欧洲的债务危机),各国央行不得不维持低利率政策。

  尽管央行依然推行低利率,但是商业银行的贷款利率却已上调。以加拿大为例,从今年8月开始加拿大五大银行陆续上调了按揭利率,TD银行从3.69%至3.79%,上调了10个基点。

  由此可见,央行利率虽然低,但企业(或个人)的借贷成本却增加了,面对利差套利、股市虚高等问题,这种“利率剪刀差”现象,不久之后必将逼迫各国央行提高基准利率。

  未来新一轮的利率上扬,不但将提高企业和个人的借贷成本,使借钱变得更加昂贵,而且将影响价格。如果一个企业的成本上升是因为借贷,那么一部分或全部的成本很可能会转嫁到消费者手中。而依靠按揭购房的家庭将因为利率上扬,面临持房成本的上升。同样,利用借贷资金炒房的成本也将增加。

  此外,利率上升还将导致亚洲新兴市场(包括中国)的资本外流、本币汇率急跌、流动性吃紧、资产价格大幅缩水、甚至触发资产泡沫破灭。只需回顾金融历史400年,无一不是一个泡沫接着一个泡沫,以及一个泡沫破灭接着一个泡沫破灭的历史。比如2007年中国A股从6000多点下跌到1000多点。

  前车之鉴,后事之师。希望意欲炒作“概念”房的人们提高警觉,避免在货币紧缩的大环境下,作出非理性的决策。


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